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在走访西双版纳州景洪市的一周时间里，开发商、中介、购房者、媒体等多方声音，无一不传递出“2020年景洪一手房全城都在降价”的信号。这不禁让我们好奇，更能反映一个城市真实行情的二手房，究竟表现如何？

说实话，在和二手房从业者聊之前，我心里对市场大概有个预设：上一轮高位进场的购房者大概率不会甘心在目前的底部价格出货，因此二手房挂牌量并不高，从而导致二手房交易并不活跃。

于是聊天一开场，我便把开篇的问题抛出，得到的却是另一番答案。让我们意外的是，去年景洪二手房反而卖得更好，成交量更高。

二手房市场也是版纳楼市大环境下的一个缩影。相比被政府和开发商严格控制的新房价格，二手房价格作为楼市晴雨表的属性更明显，二手房的交易活跃度也直接决定下一轮购房者的入场热情。

透过二手房，我们又看到了版纳楼市的另一个侧面。

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之所以要拉出二手房来单独成文，是因为大多数人对新房和二手房的本质区别似乎并不敏感，或许只认为新房是开发商卖的房子，而二手房无非是交房拿证以后变现的资产。但其实，二者却是截然不同的两条赛道。

新房价格受政策、地价、开发商溢价、营销节奏等诸多因素影响，相较而言，二手房无疑是一场更加直白、赤裸裸的交易游戏。相比开发商对楼市的敏感程度，二手房掌握在各个散户卖家手里，真正是需求双方的交易，往往代表一个城市真实的楼市状态。

因此在还原版纳楼市真实状态时，二手房也无法从大环境中剥离开来。

西双版纳新房价格从2018年均价1万2的巅峰下探至今，目前保持在八千左右，下跌幅度已逾33%。而受此影响，二手房当然也无法幸免。

根据数据宝《2020年316个城市房价排行榜》，西双版纳二手房同比下跌3.29%，7842元/㎡的价格处于全国第123位，在整个云南省中排名第六，位列昆明、大理、保山、丽江、玉溪之后。而超过3个点的跌幅也让西双版纳成为全省二手房价格下跌最猛的城市，比起分别上涨6个点和15个点的昆明、曲靖逊色不少。

景洪市中心某项目，密度太高，酷似“鸽子笼”

这座品牌开发商大规模涌入仅3年的城市，已交房的品质楼盘并不多，因此二手房价格走向并不复杂。2017年下半年开始，海南限购风把一大批客户吹向版纳，而市场仅有寥寥几个新楼盘在售，供不应求的态势使得房价急速进入白热化。

新房买不到，只能冲一波二手房。2018年二手房价格严重倒挂，比新房单价高出1000多元。定居版纳已经6年的江西小蓝，回忆当年世纪金源小区一度冲到14000元/㎡，都还不一定卖，“那时候房东多‘拽’啊”。

西双版纳二手房近三年房价走势（来源吉屋网）

吉屋网近3年数据显示，2018年9月是这里二手房的高光时刻，价格创下新高达10588元/㎡，但此后却开始了两年的跌跌不休，至今已经跌了20%。聊起西双版纳州府景洪市的二手房市场，不少中介从业者都表示，去年二手房市场价格确实在跌，但却卖得更好了。

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这让我们感到不解。

价格已经连降两年，明明市场尚未回暖，2020年发生了什么，二手房成交量反而更多？这些二手房又被谁买走了？

江西小蓝分析，主要原因在于版纳二手房的银行评估价提高了。就拿二手市场成交标杆世纪金源小区来说，银行评估价与成交价的差额已经从过去的2000元/㎡缩小到500元/㎡，这意味着刚需能以更低的首付门槛上车。

熟悉地产的人可能会知道，二手房与一手房的首付门槛并不相同。如果是总价100万的一手房，只要支付30%即30万首付。同是总价100万的二手房，按143㎡户型、市场成交价7000元/㎡来算，那银行评估价就为6500元/㎡。而二手房的首付除了支付30%即30万以外，还需支付银行评估价与成交价的差额，所以要交：30+500*143=37.2万。这比过去二手房评估价上不去的时候，首付低了不少。

在中介从业者山西老吴眼里，二手房成交大增的根本原因还是在于持续降价，评估价的提高只不过是刚好为市场添了一把火。

原因找到了，那购买人群呢？

答案是：本地人。

世纪金源区位图

世纪金源实拍

版纳市场并不复杂，2018年品牌开发商才开始大规模入场，市面上交付的房源不多，并没有成熟小区可供选择。市场上卖得好的二手房有且仅有一个——位于澜沧江边4500亩的世纪金源小区，这个楼盘不仅是当地成交标杆，也是价格标杆，房价比其他小区贵出1000元/㎡左右。

江西小蓝分析，70%的本地人愿意买二手房，因为大多数新房主推四五十平米的一室一厅，而本地人喜欢大户型，如此一来助推了一波二手房成交量上涨，“不过现在挂牌的二手房，并不是投资客抛出来的，而是受黑天鹅事件影响生意人周转资金才拿出来卖的”，江西小蓝说，去年版纳的法拍房挂牌量激增30%以上。

“去年可能是本地购买力的觉醒”，版纳规模最大中介门店的江苏老何透露，“原来3000多的房价都觉得贵，外地人来到版纳以后本地人更买不起房子，去年降价本地人纷纷开始上车”。

提起版纳房价的未来走向时，江苏老何和几个同事激动地表示：“相当看好版纳，暖冬城市全国只有两个，除了三亚就是版纳，根本不愁没有需求。今年高铁开通后绝对还有一波高峰。”

江西小蓝却不认同，他认为泛亚铁路的开通意味着通达其他地方更加方便，反而会削弱版纳楼市的竞争力。高铁开通肯定会涨，但市场不会再重回辉煌。